在对既有公共建筑节能工作的激励机制优化设计研究前应把握好相关利益主体的角色和利益需求。
中国经济的快速增长导致能源需求日益增大，在整个能源消费比重中，建筑能耗占据了较大的部分，既有的约430亿平方米建筑中，只有4%采取了提高能源效率措施，由此可见既有大型公共建筑节能潜力巨大，是建筑节能的重点。与之对应的是目前大型公共建筑中普遍存在着“重建设轻管理、重使用轻维护”甚至“节能建筑不节能”的现象。其原因之一是忽略在运行阶段对大型公共建筑的能耗管理所导致，本文就是基于管理的角度展开对大型公共建筑节能的激励机制研究的。
城镇公共建筑节能潜力较大
近些年来伴随着我国城镇化进程的持续推进，每年新增建筑面积达20亿平方米，其中绝大部分是高耗能建筑，而在既有约430亿平方米的建筑中，只有不到5%采取了相应的节能措施，建筑能耗特别是既有大型公共建筑能耗高的问题逐渐显现，据测算，此类建筑的年平均耗电量普通公共建筑的 2??4倍，是普通居民住宅的近20倍，特别地当前我国商业地产发展迅速，大型公共建筑面积所占既有建筑面积的比例不断攀升。
相关资料显示，城镇公共建筑面积占总建筑面积的比例由2001年的13.85%增加到2012年的19.56%，公共建筑能耗占建筑能源消费的总量从2001年的36.55%增加到2012年的39.68%，虽然城镇公共建筑面积占总建筑面积的比例不足两成，但其能耗却是建筑总能耗的4成，由此可见城镇公共建筑节能潜力也较大，是建筑节能的重点之一。
大型公共建筑节能的“外部性”。外部性最早是由马歇尔提出，主要指外界环境对自己的影响，随后经济学家庇古，有了进一步的研究和完善，提出了“外部不经济”和“内部不经济”两个概念，“外部不经济”是指边际私人成本小于边际社会成本，也称负“外部性”，比如污染环境。当边际私人成本大于边际社会成本即边际私人收益小于边际社会收益时，称为正“外部性”，比如公共建筑节能。
外部性导致的市场失灵。鉴于建筑节能中存在正的外部性，如果单纯地利用市场机制调节相关主体行为来开展既有居住建筑节能工作，最终结果是没有效率的。
建筑节能的外部性矫正。通常有两种方法可以用来内部化外部性：一是确定产生外部性的资产的产权;二是通过政府干预，例如征税或给予补贴。科斯定理认为如果产权划分明确且交易成本较低，外部性的问题可通过私下谈判来解决。但是由于交易成本过高、信息不对称、搭便车等问题的存在使得私人协商无法有效地实施。此时就需要政府干预来解决外部性的问题。政府一般是通过两种途径来解决外部性问题。一种是直接管制，通过硬性规定或者直接禁止某些行为来解决外部性。第二种是在以市场为基础的政策条件下，给予私人符合社会效率的激励。
应把握好相关利益主体的角色
在既有大型公共建筑节能工作中存在着相关利益主体，不同的利益主体有着不同的利益诉求，因此在对既有公共建筑节能工作的激励机制优化设计研究前应把握好相关利益主体的角色和利益需求。
一是中央政府。中央政府在既有大型公共建筑节能中居于主持者和推动者地位。中央政府作为国家管理者，从能源集约利用和环境保护的角度出发，需要将建筑节能工作中存在的经济正外部性内部化;中央政府掌握着全国的资源分配权，建筑节能是一个系统工程，需要相关职能部门在中央政府领导下相互配合才能实施。
二是地方政府。地方政府在公共建筑节能中的行为包括根据中央政府相关部门的统一部署，制定本地区建筑节能工作的整体规划思路和工作计划，同时开展对建筑节能政策的制定与执行，节能监管、节能政策的宣传推动等。
三是公共建筑业主。按运营资金来源的不同，大型公共建筑可分为：政府办公建筑、公益性公共建筑和商业建筑三大类。
四是节能服务机构。节能服务机构根据盈利与否可以分成两大类，一类是隶属于政府职能部门的独立的能源计量审计组织，主要接受政府职能机构的委托，开展能耗统计、审计、计量以及为政府部门提供技术和管理咨询工作。第二类是以盈利为目的的服务机构，通过为客户提供能耗诊断、技术支持、方案设计等服务，获得相应的利润，同时根据国家和地方相关政策获得税收、贷款补贴等方面的优惠。
五是节能产品生产商。节能产品生产商主要为建筑节能市场提供节能产品，可以根据销量或者营业额从政府节能基金中获得一定的补贴，同时政府为促进节能产品健康发展，应联合质量监督部门对满足一定条件的节能产品予以质量认证，避免出现“劣币驱逐良币”现象发生。
节能长效机制展望及改进建议
随着人们节能意识和节能效率的提高，各相关类型的建筑能耗定额数值会随之逐渐降低，也就意味着节能奖励门槛的逐步提高，此时部分建筑节能工作可能会存在着止步不前甚至退步的风险，鉴于建筑节能工作本身存在着市场失灵现象，政府部门除继续实行节能补贴政策外，还可采取如下措施推进大型公共建筑节能工作继续前进。
第一，制定更加严格的环境保护制度，对于高能耗的建筑征收环境保护税，同时，将建筑物能耗数据与缴税额度挂钩。
第二，实行更为严厉的阶梯能耗价格，让消耗过多能量的商业建筑业主承担更大的保护环境责任。对于超过能耗定额的商业公共建筑实行能源税收政策，对于超出能耗定额过多的商业大型公共建筑强制进行改造。
第三，由于不同类别的公共建筑能耗消耗水平不一致，所以适时编制分类详细的《建筑能耗定额标准》，用以指导实践、解决实际问题。同时建立更为科学和计量准确的能耗计算体系，研制实用性更强的能耗计量软件。
第四，鼓励和培养节能相关产业发展，培育实力更高的节能服务公司，使其有能力提供更加质优的产品和更高水平的咨询服务。对性能更高的节能产品以国家的形式予以强制认证，保护知识产权和专利技术，不断推进相关产业持续发展。
