由房讯网携手全国工商联房地产商会主办的第三届中国商业地产绿色低碳论坛，于4月25日(周五)在深圳龙岗皇冠假日酒店隆重举行，会议主题为：商业地产绿色低碳的中国路径。原住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、花样年集团副总裁朱宣、奥雅设计集团研发总监汤敏、房讯网董事长刘凯等50位商会领导、专家学者，开发企业、部品商家、主流媒体出席了本次论坛，共同探讨中国商业地产绿色低碳的全新路径。以下是花样年集团副总裁朱宣先生演讲实录：
我先讲一个敏感话题，实际上讲这个低碳环保我没有过多的准备，后来我思考了一下，我们有哪些污染源，到底这些污染源从哪里来？我们可以去goolge去搜索一下，我们国家有70%~80~是沙漠化和荒漠化了，所以凡事说汽车尾气制造了PM2.5都是骗人的。实际上我总结了一下，污染源第一个就是水土流失，由于森林的大面积消失，土壤风化严重，从而造成西北地区土尘飞扬。第二个是工业污染，中国大量的工业带来了水土方面的弱化，导致植物、土地等不能和谐的生存。第三个污染就是建设污染，在建设的过程中会产生粉尘、扬尘等混凝土污染。我们国家和英国一样是大量的混凝土建筑物，在西方发达国家是只允许公共设施，如：道路、桥梁，巨大的工件才允许使用混凝土或者是部分使用钢筋混凝土来建筑。基本上所有的民用和商用的都是用钢筋结构来建筑而且全部是可以回收利用的。从建筑的原材料这边把控比较 严格。第四点是医疗的污染，这给农村的农副产品的种植源头（种子）带来很大威胁。第五个是垃圾污染，我们垃圾污染的处理是完全不能够达到对我们下一代负责。此外还有噪音污染、光污染。教育污染、精神污染等。
所以实际上，我们怎么面对未来是我们对大自然负责的一种姿态，那么做为开发商呢，我们一方面要参与适当竞争，那另一方面我们要为我们的父母子孙，我们的后代要尽一份责任。我常在大学里跟学生交流，在一些ＥＭＢＡ和ＭＢＡ的课堂上与我们的同行、老师们以及老板们交流。所以我希望我们每个人能够回归到自己的原点去，对于社会能够做什么，我们不能因为物质而放弃理想以及精神层面的一些东西。我们谈绿色环保低碳，其实是比较困难的，我觉得首先绿色环保低碳是政府的事情，要用强制性的法规整个城市和社会发展的理念，然后各大企业在政策法规的约束下来做好地产，最终为我们客户提供硬件更好的产品，在经营管理的软件上，我们能够尽到自己的一份责任，今天我还看了王健林发给万达员工的一封信，以后所以的万达人都要有互联网思维，我为什么说从绿色环保角度调整互联网思维，互联网思维实际是一种精神世界的民主化运作，因为在互联网这个平台上没有强权的，它没有主义，它只有趋势竞争，不管有怎么样的一种个人主张，但最终它是由趋势浪潮决定的，这点应该是我们最清楚的，就像由此一些地产商非常活跃的有效组织了大量的论坛，也就败坏民间的力量去强迫政府的力量了，他光提的会议几十几百人所以实际上未来的绿色低碳环保，一定要跟互联网结合，我刚才讲到互联网实际上是用网络化民主运作，它最终会取代所有的强权和本质之争。所以绿色环保将来的运作将会与互联网发生关系，刚才跟秘书长交流一下，所有的商家、投资、建设、投入、使用都放在一个平台上去，在那个时候大家真的可以像我们逛商场的后参加《我喜欢我购买，我不喜欢你再好跟我没关系》，这是很有趣也很有智慧的一句话，虽然很少但是我一样很真诚，几千人和几个人的我都一样真诚的交流。
给大家举个例子，从来没在媒体上发表过，互联网互利的本质是小，把互联网互利的本质想清楚了，互联网的价值产生也想清楚了，要互联网的价值和我们绿色环保的价值之间的价值也就想清楚了，刚才我讲到互联网骨子里是一种网络民主化运作，信息，信息完全开放自由，但是跟商业结合互联网的本质能产生什么价值呢，我总结一下，给大家分析下，第一个叫经营即（13：43）内容，诱惑才有粉丝，不诱惑没有粉丝。但是是健康的诱惑，就如我讲的互联网自发的运作以后是普世的，是有更大的公共利益以后才会有更大的粉丝，但是娱乐不包括在内，我们今天只是讲商业价值。第三点，传播才有未来，不传播无法生存，无法持续的传播也没有未来，粉丝即规模，规模及效益。我们可以思考一下，如果违背了这些互联网的规律，很多事情是做不成的。昨天我看南方都市报，很多概念都消失了，实际上，我们希望一个商业的概念，商业地产绿色低碳概念能够长久，那也就是要符合这样的公众利益，一个是公众利益、一个是经济学原则和法治法律。我认为三个的存在是一件事物能够长久存在的基本逻辑，它符合公众利益，他就为你这种价值是一种认可，而且更多的人趋向是价值的认可，那符合经济学利益才有人回去投资。我觉得这种公众利益可以进入到我们工作生活的每一个细节中去，你看我们讲绿色环保，实际上也是有很多的标准。那如果说，我们以世界公认的一个力的标准来作为一个信来说，为什么它能成为一个参考性，我们国家怎么就没有这样一个呢，没有树立公众的标杆意义，是因为他是为少数人制定的，以少数人为基础的，它不是市场化的标准，所以我们要做市场化的标准，那市场化的标准的本意是什么呢？就是他有竞争价值、有客户价值、有可持续价值、它符合环保节能的人文理念、因为符合实用人格，更符合所有人相互之间的共好性原则，这点呢是非常有趣的念头。最近的建筑美学和城市文明，为什么说美学这个词呢，因为我们现阶段房地产行业包括商业地产都进入了非常值得关注的拐点期，这个拐点是从一个非充分竞争市场到一个充分竞争市场，处于一个过渡期处于一个大蜕变的时候，充分利用市场就是一切市场说的算，不由政策也不由那些垄断来决定，他是客户说的算的，是由竞争趋势决定的。比如说，现在市场要我留下90%以上的刚需住宅，那刚需住宅是什么，他不是资源性的，是直接的需求平衡。不是由供应市场决定的，整个楼市，你做的再好，都会变成沉余的一种投资，它还是在6000左右波动，他不可能跳到2万，这个市场是2万的市场，你就可以多投入给客户，客户也愿意议价，否则的话，你做的再多的投入，都是没有人买单的。所以我们商业地产也已经进入到充分竞争这一阶段，商业已经完全过剩，要在完全过剩的时候怎么样参与这个行业的竞争，所以一方面绿色低碳环保，一种概念，一种善良的国家概念，人类概念，人文概念。比方说，我的项目更节能环保，那么就会成为很多国际的企业就会选择和租赁的条件。我的运行成本低，那我公摊给所有租户的公摊费用就会降低，也就是我们运行的费用是有利于公允的。从中长期来看，绿色环保一定会成为国家国策的强制性条款，也一定会成为所有的商业地产商开发的一些基本的硬件条件，那就是说，从一些增值的服务变成一些基础的服务。
我想用美这个词，来代表好生意。绿色低碳在商业地产代表什么呢？比方说，没有材料的污染，没有噪音的污染，然后我门设备的初投入和成本是匹配的。那么我们在这里面可以享受到美好的生活，也能享受到很好的企业运营的低能耗的控制。这个其实是我们骨子里要做的事情。
我们在做视频中心的时候，如果全部去做绿色节能建筑，成本就会上升的比较多那我们的优势就会降低，所以我们就要合理的控制成本。所以在视频中心的时候我们是选择了一座绿色节能来做为验证，然后其他两栋不是。但是我们预留了接口，在未来将都升级成绿色环保的。我希望整个价值都具备这样的，但是我又靠考虑到市场竞争的压力和风险，试图去u控制他，但是我对未来也预留了空间，这也是一个投资的热点。当所有的要素位置相同，最高的功能、定位、建造标准、售价都基本上一直的时候，包括同一时间、区间，那在这个时候，我选择哪一个呢？我选择我体验的那个建筑，为什么说我选择那个呢？因为他有看起来美，听起来美、用起来美，以及消费体验美和服务美。还会用到很多数词上，开创最真最好，空间效果最好，环境系类最好等，这些都是美，在体验上的美。这样与竞争感一结合我们就会发现美我们有选择的标准了。这就是美的最高的综合。我这边有个公式，这个公式很有意思："有功效的稀缺+美+品牌=价值"让我们来想一下，任何一个物件，任何一个产品。我们做商业地产，我们一定要让商业地产看起来美，还要赋予它品牌，我们常说，一桩商业的物业是由它所融入的品牌所决定的。一个单个综合体不是由它自己决定价值的，他是由美的外在和内在共同去决定价值，它的内在是所有认同他的商家，他的品牌独特标定了这座建筑物的价值，他的硬件标志，是由我们的甲级写字楼的硬件标志，商业地产的硬件标志来决定的。只有软硬件匹配商业价值才能显现。作为一个发展商怎么去控制建筑有兼职呢，我也没有专门为这个绿色低碳来做一个准备，但实际上在我们每天的工作中，每时每刻都在做这样的事情，控制成本也是一种低碳行为，因为它的投入的减少了，就是去掉那些权宜的成本投入，这也是我们在所有的工作环节，也是在我们所有的工作中要考虑的问题。
有一句话很关键，经验不能掌握未来只有想象力方能引领未来。深圳与未来共同成长，房子的价值在3~5年后显现，房子的最高价值是在8-10年以后显现的，所以大家可以想一想我们是否是与未来在共同成长，所以我们要大气，大气是什么，就是我们要对地产有信心，对我们自己要有信心，也对整个区域的城市的发展做客观的判断。对于绿色低碳的投入也是一样的，也是需要一些大气些的投入，如果一旦投入你要把它看成一种全责，而没有把它看成一种竞争利益，那可能你可能会丧失未来。丧失未来就意味着退出竞争，当房地产进入了充分竞争的时代，百分之八十的项目要停掉，企业要被收购、吞并。也就是说这个市场只有前三名能吃饭，第一名的能吃饱，后面的能吃半饱，再往后的苟延残喘。
所有的充分竞争的市场在互联网时代都会变成精致的产品主义加特色的粉丝时代，房子也不例外，商业也不例外。比如商业招商的时候，商家会有粉丝，商场也就有粉丝，其实很有趣的显现，那么商业运行操盘的团队也是一样的，如果以这个商业运营操盘的团队不顺民心，没有粉丝品牌跟随，那这个招商也很难成功，所以在商业招商领域有一个效仿，叫人品决定商业的成败，一个招商企业的粉丝越多，才能招到更好的商家，我们会跟随有人品的好的商业招商团队，世界级的建筑才有世界级的价值，在深圳世纪中心是城市的才是世界级的，这是很重要的，你不能说在三四线城市建世界级的建筑那是不对的，首先这个区域是世界级的，这个城市是世界级的，然后他的位置、规模、定位、配套、硬件、软件、品牌、运营等等，所有东西汇聚起来它会带来世界级的资源。他的客户他的生命是世界级的。世界级的建筑看起来都像活的，像100多年的建筑，从古老生长到现在的工业文明。美好的建筑奠定了城市的价值，如果我们出去旅游，出去看全世界都是看古今中外好的建筑和场所，由建筑为合成一个一个景区的方锁链，所以我们所有的发展商都应该对场所感知区域的城市品格。如果我们把所有的美好的建筑都毁灭，那么一个城市也就毁灭了，古希腊古罗马所有的文明记忆对于这些千百年城市文明的记忆都在建筑上，所以我们希望建造最美好的建筑，才能够真正符合人们的理念。商业的节点才会构成城市的价值，每一个城市都会由这样的节点构成的。
其实我们发现再好的工业技术理想，再好的内在的东西，比如通过美的的外表来把它自身体现出来，那么外表的气韵、气质是非常重要的，那些美好的图画，很有才艺，很简单，很绿色，很环保。所以未来是美的世界，是女性的世界，未来是考核女性全新的东西，因为这个社会已经文明了，不能靠权力、靠强权、靠暴力、靠金钱的时代了，而是靠柔美的唯美的感性的东西。要创造奇迹的三个审美。
今天的主题是商业地产绿色低碳，因为的课程一般要讲两到三个小时，但是我今天只有半个小时，所以我只能给大家一个引子，感受一下我们建筑师、商业建筑师对房地产商是怎么思考问题的，实际上任何一个项目的成功都不是偶然的，它一定有深刻的思维逻辑，也有很商业化的对技术的一些要求和一些规范。但是没有梦想、没有与未来同行的信心，那么我们什么也不可能开始，我们也不可能得到我们的理想，那么作为商业绿色地产的实践者，我自己也希望从根本上来面对这样的事情，所以我们一定会首先做一个绿色环保地产的践行者，来提供更好的产品给所有的用户，也给同行的竞争者，坐落一个应有的竞争地位！好的谢谢大家！
