深圳蛇口海上世界，招商地产开发运营的滨海主题文化娱乐综合体。 (罗康林/图)
招商地产董事总经理贺建亚。 (资料图)
南方周末生于1984，迄今三十而立。三十年，不仅是一张报纸的历史，也是中国众多产业力量诞生、崛起的历程。它们如今都与南方周末一样，站在三十年的门槛上。南方周末将和它们一起品味、见证历史。
在中国的开发区热、新城热席卷一个又一个城市，并催生了一个又一个鬼城、睡城之时，当年的改革发轫之地蛇口开始了新的拷问：一个地区的经济活力究竟从何而来？一门心思卖房子赚钱的开发商，还能给一个城市带来什么？他们如何真正成为建设者，而不是掠夺者？
5月的深圳蛇口，天空澄澈。这里曾是中国改革开放的发轫地，如今是深圳最宜居的地区之一。而作为蛇口的主要建设运营者，招商地产在这个月刚刚度过自己三十周岁的生日。
招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科。30年前，在蛇口几平方公里的土地上，由政府支持的一群改革者获得了前所未有的授权。从中国南方一个偏僻的小渔村到中国第一个对外开放的工业区，蛇口实现了第一次蜕变。
1984年，蛇口工业区把房地产科独立出来成立公司，这家名为招商地产的公司便成了中国最早的房地产企业之一。此后30年，招商地产有过曾被称为“招保万金”的辉煌，也有过面对城市产业空心化的彷徨。而这个当年只有一千多人的小渔村，已经发展成为85万人口、产值超过600亿的园区。
在中国的开发区热、新城热席卷一个又一个城市，并催生了一个又一个鬼城、睡城之时，当年的改革发轫之地蛇口开始新的拷问：一个地区的经济活力究竟从何而来？一门心思卖房子赚钱的开发商，还能给一个城市带来什么？他们如何真正成为建设者，而不是掠夺者？
2014年5月，招商地产董事总经理贺建亚接受了南方周末记者专访。贺建亚从1990年大学毕业到招商局至今已24年，其间在招商地产就待了14年。
“什么叫再出发？怎么再出发？”
南方周末：今年是招商地产成立三十周年，一个企业的而立之年意味着什么？
贺建亚：三十而立，人的一生当中到了30岁，确实是告别了过去的青涩，无论是事业也好，家庭也好，都要有所成就的时候。从我们企业角度来讲，如果和招商局集团这种百年企业相比，招商地产还是年轻的。在经历的30年里，其中有十几年都是中国房地产火热时期，能不能今后也像百年招商局基业常青，这是我们思考的。
我们希望招商地产也能有百年以上的发展。在这个过程中，还希望能体现家国情怀。光活了百年，时间久，但贡献不大，留下的足迹不清晰，也没有多大的意义，所以现在想的是如何能够让这家公司活得更久远、更有意义。
南方周末：跟招商局百年相比很年轻，但放在中国房地产的发展史上，还是比较“老”。回望过去，招商地产有哪些积累，在未来又会带来怎样的变化？
贺建亚：30年是一个波澜壮阔的过程，但仍然是一种野蛮生长，是跑马圈地式地以规模和量取胜，大家在竞技场上都拼命往前奔跑，拼命地把规模搞得更大，速度更快。在一段时间内，也有一定必要性，但是过度追求它，就会违背了城市发展的基本规律。
我们在中国地产公司里尚算历史悠久，也有一定全国发展的经验教训，我觉得更需要多去思考一些未来怎么有效地转型发展。
我们已经在做产城融合的事情，未来招商地产在这个方面要扮演非常重要的角色。招商地产诞生于产业园区，我们原来是蛇口工业园区的房地产公司，是为了这个园区的配套建设而诞生。30年来，在蛇口这片土地上，围绕着蛇口本身的城市功能转换、人口变化、产业升级，不停地在做文章，这在中国没有一个企业有过。所以这30年的积累积淀对我们意义很重大。
这对中国其他城市同样意义很重大。就像当年蛇口模式是改革开放的一片试验田，它引发了中国各地改革开放的一系列行动一样，现在三十年后的蛇口遇到的问题，很多其他城市一样也会遇到。
我们已经做了七八个大大小小的综合园区，有的做完了，有的在进行中，我们会把一些实践进行有效归纳和提炼，希望能够创造中国有效城镇化的模板。
蛇口也是中国城镇化发展的缩影。一个30年前的对外出口加工区，曾经有过很多当年中国的第一，30年后蛇口提再出发，什么叫再出发？怎么再出发？一般的房地产开发，这早已没有什么再出发的东西了，但现在蛇口依然充满了活力，不断产业升级，以及出现社会管理的新东西，我觉得这也是中国社会未来的一个窗口。
“都变成了睡城，这个地方的经济活力从何而来”
南方周末：在招商地产与蛇口发展的30年中，有哪些失败和成功？
贺建亚：我们一开始是围绕着园区的需要来做配套，这个有经验也有教训。经验是你在一个地方做房地产业务，离开这个地方的产业需求，这个配套的东西没有多大生存力。
30年前蛇口一片荒滩，你建楼卖，肯定不可想象。所以我们做出口加工区，围绕着产业内容、生产性质，建港口，以港兴市。也做一些必要的宿舍，宿舍有普通员工的，也有好一点的花园洋房。
但前些年发展相对被动，市场要什么我们就做什么，就是迎合市场需要，并没有相对超前引导一个地方有效发展。比如说我们一开始都是以厂房为主，做传统职工宿舍，但是当产业要搬迁了，就是空心化，什么东西来填补呢？如果我们能有效洞悉城市发展和产业发展的需要，主动进行产业调整，并提前做一些环境营造的配置，那就不仅仅是被动来什么产业，我配什么产业，而是营造什么产业，并相应进行配套提升。
最近这十年，我们开始做这样主动性思考。毫无疑问，蛇口需要区域转型升级，这儿的钢厂、铝厂一定是要搬迁的，我们需要考虑在这个地方怎么可持续发展。
南海意库就属于典型的出口加工区，这个地方因为产业调整腾空了，怎么办？最简单的就是把厂房拆掉，盖一大片住宅，一般的发展商最容易考虑这么做。
但我们觉得整个园区规划里面已有住宅，这样一个地方大量建高密度住宅，会破坏整个蛇口原来已经形成的格局。更重要的就是都变成了睡城，这个地方的经济活力从何而来呢？考虑来考虑去，最后定位做文化创意产业，进行大规模的节能改造。
这是不如把它建成住宅卖掉那么快，但是它在你手上，还可以持续地经营。一平米的租金原来是20块钱，后来变40块钱，再变60块钱，这也叫增长吧。这里面进来了企业，税收不断增加，地方政府非常高兴，产业升级了，解决了更高一级城市人口的就业和素质问题。
南方周末：这种方式能复制吗？
贺建亚：想把蛇口故事复制到别的地方是困难的。挑战在于产业本身不能复制，唯一可以复制的是管理运营这个产业的一些方法，要因地制宜来设计每个地方具体是做什么内容。
南方周末：漳州开发区是怎么做的？
贺建亚：漳州开发区是招商局受国务院领导的委托，说咱们能不能在经济上打破一下“福建前线”的概念，既然能做蛇口工业区对港，那在福建再做一个对台的出口加工区。
漳州开发区早年走的是重复蛇口的路子，后来发现行不通。现在在进行重新定位。那个地方身处厦门湾，和台湾之间的关系会越来越紧密，它有机会成为从传统的出口加工区向现代滨海城区转型的模板。
深圳的前海也有同样的问题。我们走过中国很多地方，欣慰看到很多地方城市化发展的速度很快，从一个城市搞一个开发区，到造新城，新城一搞都是几十平方公里，上百平方公里。但这个地方真能形成产城融合，能形成非常繁荣、环境优美的新城吗？有的可能可以，有的可能变成鬼城和睡城。
所以招商地产有责任和使命——我们进入了28个城市，下一步还会有几个。在这些城市里，像其他发展商一样，我们也会做住宅业务的快周转，这依然是战略任务之一。但我们不会只做这个，一定要选择能够做新城开发，或者旧城改造的东西，充分利用我们的经验，符合当地政府的规划和建设理念，也符合当地经济成长的一些基础规律。
往前冲的代价
南方周末：2014年国务院推出新型城镇化概念，但你也提到，一些城市新区面临空心化的挑战。像招商地产进入的城市贵阳、常州，或者烟台、日照，这种城市新区空心化的挑战越来越大，如何应对？
贺建亚：以前大家在跑马圈地，不会想这些事，供需矛盾也忘却了，反正好像需求总是源源不断，现在突然发现没需求了，一个地方严重供过于求了。
前些年人家也说，招商地产怎么发展这么慢，你看人家都长这么大了，你还那么小啊，我们股东也急，每年增长23%都嫌低。一定会有压力，也就一样要向前去冲，这必然会带来一些代价，也就会随行就市抢一些地，在一个已经开始供大于求的市场上，由于没有经过理性充分地判断，冲进去了，那就得接受这方面的教训。
烟台和日照，我们是2013年才进入的。虽然它是三、四线城市，并不是现在大家喜欢的主战场，但我们恰恰认为这样的城市有非常好的条件。这并不是考虑当地市场需求。如果按当地市场有效需求，不会在这样的城市重投入。我们的思考，可能更多是跟另外要谋划的领域有很大关系，就是分时度假和养老产业，这是很庞大的需求。
未来中国中产阶级的分时度假需求挺强烈。他们已经不再是到此一游去看一看了，一定会像别的国家一样，到了中等发达阶段，会和家庭一起享受比较安逸度假的时光，我们需要根据这样的需求做出自己的特色服务来。
养老也是一样。多种方式的养老既是国家的问题和责任，也是发展商的生意和机会，因为这都是人的需求，也都跟居住空间有关系。中国的养老行业的有效需求将逐渐出现，这个领域内大有可为。像绿城董事长宋卫平把公司股权卖掉了，转行去做养老太英明了，这是一个非常好的战略选择。
“我为什么一定要超越保利、万科呢？”
南方周末：地产业以往一直说“万保招金”，但万科与保利过去几年发展很快，招商地产规模一直没有做上去，最根本的原因在哪？
贺建亚：“万保招金”是一段时间内资本市场喊出来的一个说法。当年起步确实也差不太多，其中金地、招商和万科几乎是同时在深圳启动的。这些年下来，在市场上拉开了差距。
应该客观地来看待这个事，根本原因还是招商局集团对于我们的定位和要求，跟保利和万科不一样。
招商局集团一直坚持规模、质量、效益均衡发展，坚持基业常青的理念，它不是没看到中国房地产业有不错的发展空间，但是招商局的港口和交通基建业务、金融业务同样需要发展。过去十几年，投房地产业有很好的收益，但招商局资源配置在港口和金融行业收益更丰富。从招商局来讲，这是合理的一个战略。要是把资源都配置到房地产领域，我相信我们不会是这样的一个规模。
但我们在这个领域，特别是招商局的三大核心主业之一后，和自己的过往以及在招商局里面的作用相比，又已经大大增强了。招商局在新时期，强调产城融合的互动，它是唯一一个有产业又有金融的大型集团。下一阶段，产业和金融有效结合，产业和城市建设有效结合，这个推动力是很大的，这也将会成为我们非常重要的竞争力之一。
南方周末：所以招商地产在集团的定位已经跟以前不一样了，获得资源配置的能力会比以前更强？
贺建亚：一定是这样。细心的人可以观察，招商地产在招商局集团的地位、作用、影响将会日益强大。当然，集团方方面面的资源调配和支持的力度也会进一步增强。
中国房地产过去十年的发展以住宅为主跑马圈地，招商局集团出于资源配置的考虑，没有在这里面做更大投入。而恰恰到了现在，新城镇化这种对产城融合互动的强大需求，可以在这个领域内狠狠地来施展一番拳脚，形成集团军作战。
未来一段时间内，5到10年，在新城镇化的进展当中，招商地产一定会扮演很重要的角色。过去并没有更多的遗憾，并不是失误，也不是什么严重的教训，只是说那是经历过的一个客观结果。
我老拿我们和招商银行去做比较，招商银行规模比不上工农中建，发展速度上也不见得比浦发和兴业那么快，但是招商银行一直最稳健，口碑最好，综合效益最佳。我们招商地产，难道就不能在房地产行业有这样一个追求吗？我为什么一定要超越保利、万科呢？我也不必去羡慕融创这样的企业，走好自己的路，扮演好自己的角色，服务好客户，让社会认同，企业员工对你有尊重感，这就是一个好企业。
“抄谁的都不行”
南方周末：万科的标杆是美国地产企业帕尔迪，招商地产的标杆是什么？
贺建亚：我们没给自己定一个标杆，如果非要定一个，那我刚才讲了，做房地产业的“招商银行”，或者汽车业的丰田。行业内，我们做了大概将近30家比较有特点的房地产公司的研究，从中吸取一些营养。但你抄谁的都不行。
南方周末：招商局一百多年来都有振兴民族家国的使命与情怀，但房地产是个被称为流着“不道德血液”的行业，招商地产怎么平衡？跟其他的房地产企业相比，招商地产有什么独特之处？
贺建亚：招商地产很有特点，因为有历史传承，所以它的负责人就有一种特别强的责任感和使命感。我们集团的这些掌门人，一代一代的，当他接掌这个位置的时候，马上有一种使命，能够为这个企业带来什么，能够为这个社会带来什么，甚至在历史上留下一些什么。老板也跟我们谈，谈的都是这个问题。
像我本人，1990年毕业就来了招商局系统。那时候是热血青年，投奔特区。我是学航空航天的，才来的时候是在码头做信息技术管理，后来做了一些年投资管理，1999年到招商地产。
我在招商系统24年了，在招商地产15年了。这家企业的凝聚力还是很强，中层以上的骨干流失率很低，干到40岁以上说离开这家企业的更少。
我从毕业就在这个集团里工作，我没打算退休之前再去招商局以外的企业做。
我们班子里，绝大多数都是大学毕业就来招商局，一干就几十年。好处是有比较强的归属感和忠诚度。如果说有什么坏处，可能多元性不太够，现在也在力图让班子的构成更加多元化一些，可以更有活力。
我刚才也讲到了，希望招商地产能够像招商银行在业界那么受尊敬，那么受认可。现在还远远没到这一步，先不要在洗礼当中倒下了，然后再变成一家优秀的房地产企业，这是我个人的愿望。
