近日，国家发改委城市与小城镇改革发展中心主任李铁在新华网主办的“中国新型城镇化创新发展论坛暨城市发展投资大会”上发表了演讲。以下根据演讲内容整理：
过去城镇化的发展模式受地方政府和企业家的双重推动，房地产商要发展，导致房地产过热，出现严重的结构性过剩。这也让围绕房地产的整个实体经济发生了一些变化，甚至影响整个经济下滑，所以转型期的房地产发展对我们来讲更为重要。
前所未有的危机，还是前所未有的机遇？
当前经济进入新常态，有人说，房地产产能已经过剩，城镇化发展遇到了前所未有的危机。果真如此吗?
首先，我们的城镇化发展远远没有达到饱和的阶段。发达国家的城镇化经历了上百年的历史，一些中亚国家在最近三五十年也发展得很快，但日本、美国和欧洲似乎都正在面临一些瓶颈，原因就在于饱和性增长。城镇化发展到了一定程度，农民人口进入城市，城市的消费需求和投资需求基本上都已经非常完善，所以饱和性增长是这些国家面临的最大的发展问题。但中国经济不一样，目前为止，按照户籍人口计算，中国城镇化率只有39%，还不到40%，远远没有达到饱和的阶段。
第二，人口也是一种优势。我国是在13.6亿人口的基础上进行城镇化，现在的城镇户籍人口相当于5个亿，相当于欧盟人口的总和，比美国人口还多大约2亿，未来按照每年1%的速度增长的话，每年还有1600万人进入城镇化。1600万人是什么概念呢?相当于13个韩国或是18个日本的总人口，相当于每年有大半个北京的人口进入城镇化(北京人口约为2100万)。
新型城镇化的要求就是拉动内需，包括消费需求和投资需求。人口进入城市肯定能带动消费，因为需要在城市租赁和购买住房，购买住房就要一并购买相应的家具电器，还得进行家庭装修，孩子还得上学，还要参与消费和社会保障，这些也会带来服务业的广大需求。
我国共有661个城市，加上21000多个县级镇，就是两万多个大大小小的城市，其中1千万人口以上的6个，一百万以上的城市有134个，五万人口以上的城镇将近1500个。这么多的城市，这么多的人口，带来的不仅仅是消费需求。虽然我们的地面基础设施也已经建得差不多，但地下基础设施基本上还都不完善，主要包括还是污染问题和垃圾处理问题，尤其是管道问题，全国都处于非常滞后的状态。将来，基础设施建设的需求是非常大的。
这么多的需求，而城市户籍人口只有不到5个亿，另外还有2.6亿的农村外来人口没有拿到城市户籍，不能和城里人享受同等的待遇。除此之外，还有8000万的人口在城市漂着，在北京大约有900万。如果能加以激活和引导，这方面的需求将会迸发出巨大的潜力。
举一个例子，这次京津冀协同发展的规划提到，要在北京周边加强轨道交通建设。中国城市群的轨道交通建设和欧美国家有特别大的差距，日本东京的面积是1.1万平方公里，有3600万人口，东京周边的轨道交通只有2000多平方公里，而这次北京规划要建3000公里的旅游步道。可想而知，这会对周边中小城市带来什么影响。城镇化在中国还有强劲增长力，这种需求的能量会迅速地释放出来，所以大家对未来的前景真的不用担心。
中国城市未来发展的三大关键词
中国城市未来的发展，有几个关键词。
关键词之一：以人为本
我们应该考虑以人为本的改革，把本应统计为城镇人口却并没有落户的农民工“市民化”。现在看到的城市一般都是只重地上、轻视地下，只重短期、轻视长远，只重表面、忽视内在，这种粗放性的发展模式必须调整，才能实现可持续发展，而这样也必然会释放巨大的投资需求。要通过管理和治理创新，才能实现新型城镇化。
关键词之二：房地产
最近大家对房地产有点“谈虎色变”，确实，很多三四线城市包括部分二线城市，都出现了房地产过热。热到什么程度呢?有的地方商品房已经积压了十年都卖不出去，积压三四年只是普遍现象。这种发展模式导致了地方政府的财政面临严重困难，因为房子卖不出去，原本的“土地财政”难以为继，房地产商也面临巨大的困难，资金严重短缺，发展受到严重的限制。
在中国传统的城镇化发展模式下，以房地产为主导的经济增长模式面临非常严峻的挑战。整个宏观经济的发展和能源消费、资源消费等，都因为对房地产的过度依赖，而出现了种种问题。
但是，并不是所有的城市都出现了问题，比如北上广深这样的特大城市。在这些城市，房价上涨还有空间，因为当地的公共服务水平远高于全国其他城市。人们到这些地方去买房子不是仅仅为了定居，更重要的是相当于买了公共服务和优势资源，特别是北京，有优质的高等教育资源和优质的医疗资源。正是因为如此，房地产的结构性过剩在一些需求旺盛的城市还没有出现，大家不必过分悲观。
按照京津冀协同发展规划，3000公里的北京周边轨道交通建设，一定会带动周边城市的发展。等轨道交通普及之后，人们出行的便捷性会大大提高，成本会大大降低，时间也会大大节省。如果到离北京市区30到50公里的地方去买房子，价格会比北京便宜一半甚至只相当于北京的几分之一，有没有可能带动需求?太有可能了。房地产发展的普遍规律就是随着交通设施变化向原本的城市周边延伸，世界上的特大城市和周边卫星城也都是如此。在这个问题上，房地产企业也大可不用担心。
关键词之三：智慧城市
21世纪高科技和城镇化的结合，就是智慧城市。众所周知，中国的互联网在全世界已经是发展最快的了。6.49亿的网民，4.8亿的城镇网民，移动手机用户12.56亿，几乎接近实现了人口的全覆盖。这么多的网民，这么快的互联网发展速度，会给我们的生活和经济的发展三个阶段的影响。
第一，视觉性的发展阶段。最开始，无论是在哪一个城市，人们要抛弃原本老城核心区那种环境嘈杂、设施破旧的传统房屋结构，要寻找一种更宽敞开放的空间，都只能把目光投向新的社区，因为那里有大空间、大视觉的居住形态。
第二，功能性的发展阶段。人们慢慢发现，之前认为很好的那种居住形态并不方便，因为买点东西都要开很远的车，增加了很多寻求服务的时间，于是，综合体的发展模式应运而生。在综合体社区内不仅仅有房子，还有各种一体化的消费和服务提供商，比如影院、饭店和各种大型超市、商场等。这样的发展势头也在全国各地普遍蔓延，因为大家都认识到，房地产不能仅仅满足看的需求，还要满足实用的需求。
但是，最近万达正在把重资产转向轻资产，要从综合体社区中解套，敏感的人就看到了风向：综合体社区可能要走到尽头。实际上，不仅仅是万达一家，所有的房地产商都在试图改变原来的发展模式——除了实用、方便之外，房地产业还有没有新的空间呢?有，互联网让人们对未来的生活空间产生了新的想象。在所谓的现代城市发展领域中，我们还有更多、更好的选择方式。
比如，什么是好生态?过去对于生态的理解就是绿地，但现在生态代表着绿色——这不是能看见的绿色植物，而是一种从根源上降低碳排放、提高能源利用率的发展模式，具体包括能源和材料是否清洁，房子和配套是不是低碳，社区是不是紧凑。这是房地产未来的导向。
第三，智慧化的发展阶段。要实现低碳、绿色、清洁和能源的综合有效利用，互联网的发展给我们带来了新的机遇。
提出“智慧城市”概念的是互联网企业，而不是房地产商，因为大量互联网企业已经深入到城市的所有角落，深入到了家庭、社区和整个城市。 从政务角度看，可以说智慧城市包括大数据、云计算，以及创新的治理和管理平台;从社区角度看，智慧城市包括我们目之所及的所有社区服务，比如智能交通和智能安全保障等等，包括公共交通的智能化、公共自行车的智能化以及停车场的智能化等等。过去为了防盗，很多家庭会选择养一条狗，来人的时候可能叫一下;而现在装了摄像头，小偷进来的时候就得三思，因为安防设施可能比以前严密很多。还有社区家庭、智慧家庭和家用电器的智能化等等，都让我们的生活发生了很大的变化。
我们离“智慧城市”到底还有多远？
到目前为止，我们的智慧城市和智慧家庭仍然是碎片化的。比如一个企业，即使把自己的数据以智能化的方式接入互联网，也不算完全实现了智慧城市化，因为还没有和其他城市、其他社区有机地结合起来。
要推动智慧城市的发展，要真正把互联网要素和智慧城市有机结合起来，必须有房地产商的加入。今年1月份日本召开现场会，一个只有2500人的小城市，通过智能方式把社区的所有智能系统和家庭结合在了一起。在那里，建筑材料是清洁、低碳的，所有的电视机、冰箱、电风扇等电器都是系统化管理，人一走灯就灭了，人还没回到家，空调就知道什么时候该提前打开;这样的智慧家庭又和社区连接在了一起，社区有智能控制中心，根据用电情况自动调节，在用电高峰提供大量的用电支持，在用电低迷的时候，还有非常好的现代技术(大的蓄电池)，根据节能状况对每个家庭进行奖励。像这样的智能化的社区，和以低碳为目标的智慧管理系统，我们就称之为智慧城市。
那么，中国会不会有这种现象，会不会出现这种模式呢?我相信会有的。日本的经验就是互联网、大型电器商和房地产商结合，以房地产商为龙头，带动所有的设计商和电器供应商等等形成智能和智慧核心，中国也肯定可以做到。事实上，我们现在也正在这方面进行深入探索，还在他们的基础上创造性地加入了银行等金融机构的参与。
我们希望将来能在全国各地打造这种城市，推进智慧城市建设。这就是未来第三波房地产的发展模式，既解决了视觉需求，又解决了功能需求、方便大众，还能把互联网技术和社区发展有机结合起来。我们期待我们的实践取得成功。
