房地产告别跑马圈地，野蛮生长的黄金时代，开始步入巨头结盟，优势互补的白银时代。经济下行和产业转型的双重压力下，房地产将面对量价齐高，增幅放缓的新常态。钢筋混凝土的冰冷建筑无法满足人们对绿色健康生活的追求和向往。如何完成绿色转型升级将是决定房地产行业未来的重点。
什么是“全生命周期绿色”建筑?保利的战略又是怎样的一个布局?让保利地产技术研发中心总经理唐翔总来针对以上疑问，为大家一一解惑。
什么是全生命周期绿色建筑?
全生命周期绿色建筑在学术和业界并没有一个统一的定义，保利之所以提出这个理念绝不是为多卖几套楼盘制造的噱头，而是要身体力行的践行全生命周期绿色建筑的理念，不断丰富其内涵，使其成为行业健康有序发展的标杆和指引。
解构保利地产
图解全生命周期绿色建筑
一.领先行业，提出绿建
就在全社会还没能意识到何谓绿色建筑时，保利已经在业内先行一步了。“2011年，国家提出绿色战略，当时的保利地产在全国的开工量非常巨大。保利地产主动提出了绿色地产的发展策略，融入绿色建筑理念。同年，保利下发推广绿色建筑的通知，要求2011年9月1日之后，全国范围内新开工的普通住宅和商业公建项目都要达到国家绿色建筑一星级标准。一年后各地方政府才出台了相关政策，例如广州要求所有规划报建项目都要达到绿色一星级标准。”因此，在唐翔看来，这既是保利地产在主动做绿色建筑，也是政府对发展的要求。
二.揭秘保利全生命周期绿色建筑战略
1.材料环保，品质保证
对住户而言，对绿色建筑最直接的感知就是装修材料。材料环不环保?有没有甲醛污染?是近些年来被问得最多的部分，而保利地产在早在1997年就意识到要跟优秀的施工企业和材料供应商合作，打造属于自己的绿色产业链。唐翔说到：“1997年，保利地产开始在广州地区采用全精装修交楼，通过前期的项目积累后，保利意识到作为房地产开发企业要把整个产业链整合起来，更多做的是资源整合工作。例如，保利地产的集团采购正在逐步扩大比例，木地板、柜体(衣柜、收纳柜等)、铁具等装修材料都跟国内知名企业签订合作，这些企业本身就取得国家的绿色认证，所有材料都满足环保要求。只有当下游企业本身的材料质量上来了，才能保证保利的产品是真的环保。”
2.绿色施工，还看保利
唐翔介绍，开发商拿到绿色设计标识只是第一步，真正落实到施工过程管理才是关键。保利在琶洲的大型综合体项目就真正做到了这一点。该项目由一栋两百米超高层和一栋三百米超高层写字楼组成，总建筑面积500多万平方米，是一个非常大体量的综合建筑。整个施工过程都按照绿色建筑的要求来施工管理，通过改进施工工艺和推行临时设施的标准化来实现节材目的。施工方重点做好扬尘、噪声、水污染、固体废弃物等方面的控制，保证了项目绿色施工的组织体系。
3.绿色认证，行业领先
唐翔认为，保利已经制定了绿色建筑的设计标准，各子公司技术部门都要按照这个标准来执行设计和申请标识，但要检验绿色措施是否落实、有效则还需要一个后期评估。因此，保利主动制定绿色建筑的检验标准，并融入产品品质质量体系。这在行业里无疑又是领先一步的举措。
三.以人为本，和者筑善
1.保利养老，三位一体
唐翔去日本考察时发现，日本从七十年代进入老年化社会，就把适老化要求强制性地融入日常设计，“即使五星级酒店，它的客房、卫生间都已经完全把无障碍设计融入进去，你丝毫感觉不出它是额外增加的。”
在国内各大开发商还没有这个意识的时候，保利2013年提出进军养老地产以及养老地产“战略三部曲”：实现居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”，以机构养老为核心，以居家养老为支点，把概念融入社区养老中。至今，保利在全国已经建立起6个专业的养老机构，通过这些专业养老中心，保利地产培养自己专业的管理团队，为居家养老和社区养老提供服务。保利地产计划今年推出一个全生命周期样板房，把适老化的标准在里面呈现，让它慢慢变成公司级的产品标准。今年保利地产还要将社区养老概念落地，在每个社区配备养老设施(称之为“健康小屋”)把社区养老功能融入到社区商业之中，将会所、售楼部、超市和养老设施合为一体做成“四合一”的社区中心，从而让健康小区的社区养老设施落实到每个保利地产的项目中去。
2.适老适幼化设计成为标准
2015年保利提出“全生命周期”的概念，唐翔认为是有原因的。在房价高企的今天，人们换房的频率决定了房子必须适应更多的功能需求。保利提出全生命周期的绿色建筑，加入适老化和适幼化要求，意味着将适老化和适幼化标准嵌入精装交楼标准上。“经过这几年养老产品、养老公寓的设计开发，保利地产已经积累了一定经验。在普通社区里，从入口开始到小区园林的道路、园建，到回家经过的首层大堂、电梯厅、走廊，这些公共部分的区域，一定要把适合老年人使用的要求加进去，例如入口不能出现台阶，走道有扶手、满足轮椅通行，并且要有后视镜方便轮椅使用者。回到家之后，从卫生间到老年人住的卧室，都从材料、布匹上把适老化作为基本配置来做。”唐翔介绍到。
四.把脉产业 全面布局
1.洞悉市场需求
当购房需求慢慢从刚需型过渡到改善型，购房者越来越重视生活质量，对绿色建筑肯定越来越重视。如果说材料标准、施工管控是对绿色建筑材料性能指标的体现，那适老化和适幼化设计的养老地产战略则是保利最终回归人本，践行“全生命周期绿色建筑战略”的可持续发展之路。“满足老龄化、无障碍设计的要求本身就是绿色建筑其中一个重要指标。绿色建筑讲求可持续发展，但可持续发展是通过适老化、无障碍等指标来体现的。绿色建筑的理解不能只局限在省了多少水、多少材料、材料甲醛含量和气味等等，更重要的是体现可持续发展。”唐翔说到。随着人口老龄化速度加快，中国将面临“未富先老”和“未备先老”双重挑战。保利提前布局养老地产，推出全生命周期绿色建筑理念，赋予建筑更多的社会责任和价值。
2.进一步完善供应链
国家刚开始推行绿色建筑的时候，很多专家、设计院都做了绿色建筑成本调研，市面上有很多书和材料分析称，一星级绿色建筑一平方米增加15至20元成本，二星级增加40至80元，三星级增加200元。当集团要求推行绿色建筑的规定时，很多子公司第一反应是考虑每平方米能挣多少钱、这个成本能不能卖回来?但是，当保利真正推行实施起来后，子公司纷纷反映，达到绿色一星级标准的成本基本不发生任何变化，因为根据国家的规划设计要求，很多指标原本就应该满足，比如日照、人均居住面积、外墙节能。随着下游产业慢慢成熟、节能产品增多、节能措施理解加深之后，很多产品的成本会降下来，供应链也会更加完善和成熟。
3.既是责任，也是使命
保利地产现在更多是从社会责任感出发，作为央企，保利要做对社会负责的事情。其次也考虑到要顺应社会趋势。从2013年开始，保利地产逐步建立专业的养老机构，全国共有6个，目前已经投入使用的是北京和熹会，此外，上海西塘的和熹会今年刚开业，广州和熹会已完成设计将于今年动工，成都和熹会准备开工，这是保利地产跟其他开发商不一样的。保利先建立专业的养老中心，配备专业管理团队，并有专业护理单元，它不是针对健康老人，而是对已经失去自理能力的失能失智老人提供专业护理，同时还设置一部分健康养老公寓，为有活动能力的老人提供租住服务，产品只租不售，持有经营。通过这些专业养老中心，保利地产培养起自己的专业管理团队，目的也是为居家养老和社区养老提供服务。
