过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。
新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。
2014年3月11-13日，观点地产新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。
观点地产网 见习编辑 王静
延续着自2007年开盘至今的热销记录，富力津门湖2013年全年销售录得24.8亿元，稳居天津（楼盘）单盘销量榜首。
根据富思博得相关数据，富力津门湖2013年成交套数1284套，成交面积14万平方米，成交金额24.8亿，成交均价17700元/平方米。
同时，富力2013年在天津市场的销售总额排名第三，成交套数2901套，成交总面积32万平米，成交金额42.5亿元，同比下降4.6%，市场占有率达2.54%。
天津作为富力集团业务发展的重点区域，近年来表现一直可圈可点。不过在漂亮的销售业绩背后，富力在天津的口碑以及发展后劲却也有乏力的迹象。
两个项目撑起天津区域市场
富力·津门湖坐落于天津市中心富人区梅江居住区的门户要位天津市紫金山路起始点，外环线以里，是卫南洼地带中距离市中心最近的一个项目。近邻天津市电视台数字电视大厦、国家安全局。
项目总体建筑面积为157万平米，主要目标客户是中高端市场的改善性需求。项目主要包括80-90平方米的两居室户型和130-140平方米的三居室户型，绿化率达57.6%。
据天津业内介绍，津门湖项目是富力从天津本土开发商手上收购而来。从2007年开盘至今，一直保持较高的销售额，其单盘销售，截止2012年已突破百亿。未来预计2014年1月加推高层，另有联排、独栋别墅和前期精装高层在售。
天津业内指出，天津是富力集团销售贡献的重点区域，而富力津门湖又是富力在天津市业务的主要来源，因此该项目的重要性不言而喻。
除了津门湖项目，富力在天津的另一个重头项目津南新城，亦对其巩固区域市场份额起到举足轻重的作用。
津南新城是富力联手在港交所上市的合景泰富、世茂集团、雅居乐，借鉴广州（楼盘）亚运城（楼盘）的成功运作模式共同开发打造的超级大盘。地块最初为富力于2010年拿下的地王项目，当年4月，富力以70.5亿元的总价拍得了天津津南区咸水沽镇的天津新地王，同时刷新了天津单一项目楼盘的体量记录和最高地价纪录。
据天津业内介绍，虽然是四家联手开发，但其他几家房企此前均未涉足天津市场，至少都未涉足天津市区核心区域，因此选择进入天津市场多年且有一定市场份额的富力进行操盘，也属较优选择。
该项目总建筑面积300万平米，位于津南区咸水沽镇老海河北，至天津中心城区12公里，至滨海机场15公里。2011年8月7日开盘，开盘当天销售578套。
而根据富思博得统计，津南新城2013年成交套数为1405套，成交总面积14.4万平方米，成交金额11.9亿，成交均价8200元/平方米。
统计下来，富力津门湖和津南新城2013年全年销售额共计36.7亿元，占富力天津全年销售额42.5的86.35%。不过相比而言，富力在天津的其他在售项目则表现平平，因此业内评论两个项目撑起富力天津区域市场确有其因。
质量口碑、市场或为未来隐忧
然而，与飘红的销售业绩相左的是，富力在天津市场的品质口碑一直不尽如人意。
据天津业内介绍，富力津门湖销量之所以如此可观，跟其优越的地理位置息息相关。去掉这层庇佑，富力在天津其他一些地理位置稍差的项目则没有那么受追捧，即使是去年销售可圈可点的津南新城项目，也在销售前期遭遇不顺。
据了解，津南新城为精装修项目，2011年开盘初期均价7000元/平米。而与该项目一路之隔的融创中央学府走的是高端路线，毛坯房单价虽比之津南新城高2000元左右，但中央学府销量却一直压津南新城一头。
业内分析就指出，富力在天津一直在做精装修项目，然而其精装修口碑一直不够好，曾多次被媒体曝出质量问题，置业者认可度稍低。另外，在该区域买房者多属于高端置业者，所以客户更欣赏性价比较高的产品。
因此，质量问题或会是富力在天津市场未来发展的不利因素。此前中银国际也在调研报告中提及，“在参观富力津门湖项目时，质量问题引起了我们对公司未来品牌形象的担忧，因为我们发现几个地方的确有之前媒体报道的一些相似的质量问题。”
另外，在不断变化的竞争市场，如何守住市场份额，也是摆在富力天津面前的一个问题。根据统计，富力去年在天津市场的销售排名被保利赶上，成交金额也同比下跌4.6%。
天津业内介绍，目前来看，按照梯次划分，融创和保利会继续守住前三中两个席位，2013年成交金额分别为73亿元、47.3亿元，市场占有率为4.36%、2.82%。而富力、万科等则存在较大变数。与融创在天津的坚挺地位相似，该业内认为，保利未来在天津的发展势头比之富力会更强劲。
单个项目方面，保利融创合作的海河2013年亦有19.6亿元的成交额，成交套数540套，成交总面积6.8万平方米，成交均价28600元/平米。与富力津门湖项目可有一比。
另外，富力在天津近两年都没有公开的拿地动作。未来的销售主要还是依靠富力津门湖及津南新城项目。据估计，富力津门湖货量还可支撑两到三年，津南新城则还可持续销售五到六年。未来新项目的开发显得较为迫切。
